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    中国到底还缺不缺房子?不同的人给出了不同的答案

    2018-11-23 15:55:58 来源:房天下 作者:佚名
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      房价是炒房客推起来的?还是“黑心开发商”的杰作?买不到房子,很少有人会归因为自己穷,而是归因到各种外部因素。诚然,这一波房价上涨,有炒房客的因素,但总体上来说,市场就是市场,规律不能撼动。

      传播学上有个名词叫“奶嘴乐”,说是用发泄性和满足性娱乐,来安抚那些在分配中的失意者,从而保证大家都很和谐。“房价要跌”“开发商黑心”等,似乎就是现在的“奶嘴”。问题是,市场规律不是骂几句就能改变的,个人的财富也不是骂几句就能积累起来的。如果认不清市场,那么一辈子只能看着骂文潦倒终生了。

      那么房价背后究竟什么样的机制呢?比如北京二环一套而两居室,只卖50万,而且是公开发售可提供70%的贷款。那么问题来了,会有多少人去买这套房?恐怕排队的人能一直从前门排到房山吧。估计我司全员都会请假去排队的。但如果这套房卖500万,至少我司的人就不会去了。

      我们做这样一个判断,是以静态的视角来看房价,就会发现总体上还是能反映供需的。静态,就是不考虑增值等未来预期,不考虑户籍等附加价值,那么为什么还会有这么多人去买北京二环的房子?资源、方便、机会!这就是城市的魅力,这就是资源分配加持到房子上的价值。

      所以我们再来看恒大研究院11月21日发布的题为《中国住房存量测算:过剩还是短缺?》的报告,就可以理解为什么说中国房地产市场未来仍有较大发展空间。预计到2030年,城镇化率将达到70%,届时城镇人口将再增加约2亿,年均住房需求大致为11-13亿平方米,人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。

      中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁近期也公开表示,促进城镇化是经济发展的必然之路。他说,自己并非房地产业内人士,不想聊产业,只想介绍一下规律——城市基础设施建设增加了,公共服务完善了,消费结构才能变化,才能进一步拉动投资,带动经济增长;而房地产在这个过程中,是有着重要作用的。

      无论是恒大的报告,还是李铁的谈话,都指向了经济发展需要城镇化的推进,而城镇化又是经济发展的必然趋势,它们互为因果。但是一些媒体还是很会挑动情绪的,将李铁和恒大的报告都解释为:没有房地产就没有经济发展,房地产是拉动内需的关键……这不是挑事吗?

      加上近日潘石屹也指出,中国房地产市值65万亿美元,超过美国、欧盟、日本总和。国有资产给人大汇报的数字是66.5万亿人民币,中国房地产市值是国有资产的7倍。

      笔者认为,天天大佬说“大局已定”“房价如葱”,但你没有房子住的时候,大佬们别说给你房子住,连根葱都不会给你。潘石屹的“房产过剩论”已经说了很久,房价也伴随着他的房产过剩论经历了一次涨跌;至于说“7倍于国资”,很显然他无视巨量的民营资本,也忽略了众多改善性的需求。我们总说当下人均40平米如何如何,却没有精细数据去统计,其中有多少已经不适宜人居?也没有想过,就算达到了人均40平米,扣了公摊,果真够住?

      诚然,炒房客确实对房价有推波助澜的作用,房企作为盈利结构,也不能说靠自律来规定不许炒房、囤房,于是就有了调控制度,直至限价。但这些都并不能触动高房价的根基。真正能解决高房价问题,还是将城镇化推进,将城镇化精细化,同时增加住房供应,精细化建筑,让市场上有足够的房子,而且是好的房子。

      此外,对于炒房的限制,我们从住建部“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”的表态中,可以预见,2019年政策全面放松可能性不大。尽管很多企业开始为过冬做准备,尽管目前冷清的市场更助长了市场的观望情绪。但在当下住房供需不平衡、信息不对等的情况下,如果还让炒房客入场扰乱秩序,无疑对开发商和购房者都是不公平的。

      本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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